¿ Que hay de nuevo en materia de alquileres ?

Ha sido recientemente sancionada por el Congreso de la Nación la denominada “Nueva Ley de Alquileres”.

La norma sancionada por un lado modifica parte del articulado del contrato de locación en el Código Civil y Comercial; y por otro introduce normas que hacen a la reglamentación del contrato de locación por fuera del referido Código.

La nueva norma se aplica a los contratos de locación celebrados a partir de su vigencia (conf. art. 23), no habiendo sido la misma todavía publicada en el Boletín Oficial momento en el que adquirirá vigencia.

Entre las principales modificaciones que se introducen ala regulación del contrato de locación en el  Código Civil y Comercial encontramos:

  • Posibilidad de fijar además de un domicilio especial a los fines del contrato un “domicilio electrónico” donde se tendrán por buenas y válidas las notificaciones que se cursen las partes (art. 75 CCYC).
  • Prohibición de exigir depósitos de garantía por un importe mayor al equivalente a un mes de alquiler que debe devolverse al cesar el contrato al valor del último mes de locación previo descuentos de las sumas que pudieran corresponder en su pago al locatario (art. 1196 inc. b CCYC).
  • Prohibición de pago de “valor llave” para destinos comerciales o en general de la firma de “pagarés en garantía” (art. 1196 incs. c y d).
  • Se extiende el plazo mínimo de los contratos de alquiler de dos a tres años cualquiera fuera su destino (art. 1199 del CCYC), salvo que se trate de un supuesto de excepción.
  • Posibilidad al locatario de rescindir el contrato o no pagar el alquiler si no se puede usar la cosa según su destino (art. 1203 CCYC).
  • Posibilidad al locatario de compensar gastos a cargo del locador con cánones locativos a su cargo (art. 1204 CCYC).
  • Se establece que las expensas ordinarias son a cargo del locatario y las extraordinarias a cargo del locador (art. 1209 CCYC).
  • Se exime al locatario de la obligación de pagar un mes o un mes y medio del alquiler en caso de rescisión una vez transcurridos 6 meses del contrato si la notificación de rescisión se realiza con una anticipación de 3 meses o más (art. 1221 CCYC).
  • En los últimos tres meses del contrato cualquiera de las partes puede citar a la otra a los fines de acordar la renovación del contrato (art. 1221 CCYC). El locador no puede negarse a recibir las llaves o a condicionar su entrega sin perjuicio de que reserve sus derechos pendiente de cumplimiento por el locatario (art. 1222 CCYC).
  • La intermediación de locación de inmuebles sólo puede estar a cargo de profesional matriculado para el ejercicio del corretaje según la legislación local (art. 1351 CCYC).

 

Por otro lado la misma norma, por fuera del Código Civil y Comercial,  introduce otras cuestiones regulatorias de las locaciones:

1.)Se amplían las opciones a los locatarios para presentar garantías, debiendo el locador proponer al menos dos opciones de garantías entre inmuebles, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario, garantía personal del locatario. El importe de la  garantía exigible no puede superar el equivalente a 5 meses de alquiler (art. 13).

2.)Se exceptúa a los contrato de alquiler de la prohibición de indexar contemplada en los artículos 7 y 10 de la ley 23.928. En el caso de los contratos con destino a vivienda el ajuste será anual y utilizando una fórmula de indexación mixta que combina en partes iguales la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE) (art. 14).

3.) Se establece la obligación de declarar ante la AFIP todos los contratos, sean anteriores o posteriores a la vigencia de la ley (art. 16)

Consideraciones finales:

1.) De todas las modificaciones descriptas una de las que pudiera ser más interesante en el contexto inflacionario actual es la posibilidad de indexar el precio de las locaciones.
La norma genera una excepción a la prohibición indexatoriaconforme a la ley 23.928 (vigente desde el año 1991), resolviendo un problema frecuente al momento de fijar contractualmente el precio.
Sobre el particular debe aclararse que las locaciones para fines diversos del de vivienda podrán tener pautas actualizatorias libremente pactadas por las partes; siendo de práctica en materia de locaciones comerciales las canastas de variación de precios o monedas o la fijación del precio del alquiler atado auna pauta de valor.
Aunque no lo diga la norma debemos aclarar que el ajuste en este tipo de locaciones (excluida la destinada a vivienda) puede realizarse inclusive en forma mensual.
Por el contrario para la locación con destino a la vivienda el ajuste por inflación sólo puede ser con periodicidad anual y combinando la fórmula mixta de la inflación (IPC) y salarios (RIPTE).

2.) Otra cuestión particular a comentar hace a la posibilidad que tienen los abogados de redactar contratos de locación ya que se entiende que el art. 1351 del CCYC  no es impedimento para ello.

Recordemos que ese  artículo señala que «En las locaciones de inmuebles la intermediación sólo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado».

En el análisis de la cuestión entendemos que cabe diferenciar  el «corretaje» y el «contrato de corretaje» con los contratos que se pueden derivar  o surgir del mismo (por ejemplo contratos de locación, compraventa, etc.).

La norma no implica que los abogados no puedan intervenir en la redacción y celebración de contratos de locación, situación totalmente distinta a los actos de corretaje. Y es más,  tampoco nada impediría a abogados realizar actos aislados de corretaje,  en la medida que no sean permanentes y regulares y siempre que se vincule a cuestiones en la que hubiera intervenido profesionalmente (conf. http://www.calp.org.ar/dictamen-de-la-comision-de-estudio-y-defensa-de-la-ley-5177-en-torno-al-proyecto-de-modificacion-del-articulo-1351-del-codigo-civil/).

3.) Recordamos que al no haber sido publicada aún en el Boletín Oficial, la nueva norma todavía no está vigente.